Een woning kopen of toch maar even wachten: wat kan uitstelgedrag je opleveren/kosten?
De woningprijzen gaan al jaren in stijgende lijn, en een gebeurlijke correctie van die prijzen is altijd onwaarschijnlijk gebleken. Door de inflatie echter - een forse 9,65 % op jaarbasis (cijfers uit juni) - stellen zich velen nu echter opnieuw de vraag of er zich een daling van de woningprijzen zal doorzetten. De redenering hierachter is niet onlogisch: immers, wanneer men minder met z’n geld kan doen, zal ook de vraag naar woningen organisch dalen, waardoor ook de prijzen moeten volgen. Maar wat staat er je nu te doen mocht je een aankoop overwegen? Even afwachten? Of door de zure appel heen bijten en beslissen, liever vandaag dan morgen?
Een elastisch samenspel tussen tal van parameters
Al sinds 1986 (!) zijn de vastgoedprijzen jaar na jaar toegenomen, ondanks een financiële crisis, eurocrisis, het inperken van de woonbonus of een globale pandemie. Sinds 2005 nam de huizenprijs in België zelfs toe met een forse 86 % (!!!), of 4 % per jaar. Hier zijn verschillende redenen toe, zoals het snelle slinken van de bebouwbare oppervlakte in ons Belgenlandje, maar er zijn nog andere indicatoren die de prijs van vastgoed zullen beïnvloeden, zoals:
● Demografie
● Fiscaliteit
● Inkomen
● Hypotheekrente
1. Demografische ontwikkelingen
De toename van de Belgische bevolking speelt onmiskenbaar een rol in de aanhoudende prijsstijgingen van het vastgoed in België. In 1986 waren we met 9,8 miljoen, intussen met 11,6 (+17,5%), en tegen 2070 zouden we richting 12,85 miljoen gaan. Meer inwoners, voor een onevenredig toegenomen aanbod aan vastgoed. Uit de economielessen op school weet je dan welke richting de prijzen uitgaan.
2. Fiscale behandeling van vastgoed
In Vlaanderen werden de registratierechten dit jaar gehalveerd van 6 tot 3 % voor wie een pand aankocht als eerste gezinswoning. Ook eigenaars of investeerders die besluiten een woning ingrijpend energetisch op te waarderen, via sloop en deel- of totaalrenovatie, kon genieten van een voordeeltarief van 1 % registratiebelasting. Kom je aan geen van beide voorwaarden tegemoet, dan kan je ook geen aanspraak maken op een gunstregeling, maar bedraagt het registratietarief 12 %.
3. Beschikbaar inkomen van gezinnen
In 2021 lag het netto huishoudinkomen van hooggeschoolden gemiddeld op 2846 euro per maand. Bij middengeschoolden ging het om 2226 euro en bij laaggeschoolden om 1856 euro. Door de inflatie echter, kan je met die verloning minder consumeren. Maar gelukkig (?) hebben we in België zoiets als de automatische loonindexering, als hefboommechanisme om de koopkracht in stand te houden. Afhankelijk van de geldende barema’s in de sector waarin je werkzaam bent, zag je je loon zo misschien al wat toenemen, of valt die loonindexering binnenkort te verwachten. Voor ambtenaren, of wie ingeschreven staat bij een overheidsdienst zoals de NMBS, gebeurde dit de afgelopen maanden al meerdere (tot wel 4) keren. Over het algemeen is de koopkracht bij Brusselse (- 0,8 %), Vlaamse (- 0,4 %) en Waalse (- 0,2 %) gezinnen momenteel wat afgenomen, maar herstel wordt - door diezelfde indexering - verwacht voor volgend jaar.
Meer koopkracht oogt op korte termijn natuurlijk mooi, maar de kritische noot luidt dat de automatische indexering onze concurrentiële positie ten opzichte van de buurlanden gevoelig onder druk zet. Onze lonen stijgen immers sneller dan in de ons omringende landen, terwijl ondernemingen geneigd zijn om de gestegen loonkost door te rekenen in hun prijzen, om zo de druk op de marges wat te verlichten. Maar net die ingreep kan mogelijk opnieuw leiden tot loonindexeringen. Een spiraal dus, die niet echt aan te moedigen valt in onze geglobaliseerde consumptiemaatschappij.
4. Hypotheekrente
Vastgoed wordt al jaren aanzien als een waardevaste investering, zeker wanneer de opbrengsten van spaarboekjes flirtten met rode cijfers. Ook de hypotheekrente kon al jaren een dalende trend optekenen, maar hier lijkt nu een einde aan te komen. De Europese Centrale Bank heeft in juli immers besloten de depositorente te verhogen als antwoord op de inflatie, waardoor ook de hypotheekrentes zullen volgen (ook al heeft de rentemarkt hierop geanticipeerd). Potentiële kopers zullen dus minder kunnen lenen om hun aankoop te bekostigen, en dus rijst de vraag of er nu ook een einde komt aan de stijgende vastgoedprijzen. Een korte adempauze lijkt onvermijdelijk, maar gezien een stop van de investeringsdrang niet binnen de lijn der verwachting ligt, hoeft ook een plotse daling van de vastgoedprijzen niet te worden verwacht.
Want los van de geo-economische omstandigheden, worden de eisen naar energie-efficiëntie van woningen steeds scherper gesteld. Wie een verouderde woning aanschaft - als bewoner of als investeerder - is voortaan immers verplicht energetisch te gaan renoveren. En in het kielzog van dit streven naar een lagere koolstofuitstoot, en de turbulentie in het oosten, nam ook de prijs van de bouwmaterialen waarmee je dit als bouwheer kan bewerkstelligen almaar toe.
Maak de stap!
Ons advies? Maak de stap! Want wacht je nog langer, dan zal je misschien minder kunnen lenen. Heb je je budget rond, dan lijkt de tijd rijp!
Een woning kopen of toch maar even wachten: wat kan uitstelgedrag je opleveren/kosten?
De woningprijzen gaan al jaren in stijgende lijn, en een gebeurlijke correctie van die prijzen is altijd onwaarschijnlijk gebleken. Door de inflatie echter - een forse 9,65 % op jaarbasis (cijfers uit juni) - stellen zich velen nu echter opnieuw de vraag of er zich een daling van de woningprijzen zal doorzetten. De redenering hierachter is niet onlogisch: immers, wanneer men minder met z’n geld kan doen, zal ook de vraag naar woningen organisch dalen, waardoor ook de prijzen moeten volgen. Maar wat staat er je nu te doen mocht je een aankoop overwegen? Even afwachten? Of door de zure appel heen bijten en beslissen, liever vandaag dan morgen?
Een elastisch samenspel tussen tal van parameters
Al sinds 1986 (!) zijn de vastgoedprijzen jaar na jaar toegenomen, ondanks een financiële crisis, eurocrisis, het inperken van de woonbonus of een globale pandemie. Sinds 2005 nam de huizenprijs in België zelfs toe met een forse 86 % (!!!), of 4 % per jaar. Hier zijn verschillende redenen toe, zoals het snelle slinken van de bebouwbare oppervlakte in ons Belgenlandje, maar er zijn nog andere indicatoren die de prijs van vastgoed zullen beïnvloeden, zoals:
● Demografie
● Fiscaliteit
● Inkomen
● Hypotheekrente
1. Demografische ontwikkelingen
De toename van de Belgische bevolking speelt onmiskenbaar een rol in de aanhoudende prijsstijgingen van het vastgoed in België. In 1986 waren we met 9,8 miljoen, intussen met 11,6 (+17,5%), en tegen 2070 zouden we richting 12,85 miljoen gaan. Meer inwoners, voor een onevenredig toegenomen aanbod aan vastgoed. Uit de economielessen op school weet je dan welke richting de prijzen uitgaan.
2. Fiscale behandeling van vastgoed
In Vlaanderen werden de registratierechten dit jaar gehalveerd van 6 tot 3 % voor wie een pand aankocht als eerste gezinswoning. Ook eigenaars of investeerders die besluiten een woning ingrijpend energetisch op te waarderen, via sloop en deel- of totaalrenovatie, kon genieten van een voordeeltarief van 1 % registratiebelasting. Kom je aan geen van beide voorwaarden tegemoet, dan kan je ook geen aanspraak maken op een gunstregeling, maar bedraagt het registratietarief 12 %.
3. Beschikbaar inkomen van gezinnen
In 2021 lag het netto huishoudinkomen van hooggeschoolden gemiddeld op 2846 euro per maand. Bij middengeschoolden ging het om 2226 euro en bij laaggeschoolden om 1856 euro. Door de inflatie echter, kan je met die verloning minder consumeren. Maar gelukkig (?) hebben we in België zoiets als de automatische loonindexering, als hefboommechanisme om de koopkracht in stand te houden. Afhankelijk van de geldende barema’s in de sector waarin je werkzaam bent, zag je je loon zo misschien al wat toenemen, of valt die loonindexering binnenkort te verwachten. Voor ambtenaren, of wie ingeschreven staat bij een overheidsdienst zoals de NMBS, gebeurde dit de afgelopen maanden al meerdere (tot wel 4) keren. Over het algemeen is de koopkracht bij Brusselse (- 0,8 %), Vlaamse (- 0,4 %) en Waalse (- 0,2 %) gezinnen momenteel wat afgenomen, maar herstel wordt - door diezelfde indexering - verwacht voor volgend jaar.
Meer koopkracht oogt op korte termijn natuurlijk mooi, maar de kritische noot luidt dat de automatische indexering onze concurrentiële positie ten opzichte van de buurlanden gevoelig onder druk zet. Onze lonen stijgen immers sneller dan in de ons omringende landen, terwijl ondernemingen geneigd zijn om de gestegen loonkost door te rekenen in hun prijzen, om zo de druk op de marges wat te verlichten. Maar net die ingreep kan mogelijk opnieuw leiden tot loonindexeringen. Een spiraal dus, die niet echt aan te moedigen valt in onze geglobaliseerde consumptiemaatschappij.
4. Hypotheekrente
Vastgoed wordt al jaren aanzien als een waardevaste investering, zeker wanneer de opbrengsten van spaarboekjes flirtten met rode cijfers. Ook de hypotheekrente kon al jaren een dalende trend optekenen, maar hier lijkt nu een einde aan te komen. De Europese Centrale Bank heeft in juli immers besloten de depositorente te verhogen als antwoord op de inflatie, waardoor ook de hypotheekrentes zullen volgen (ook al heeft de rentemarkt hierop geanticipeerd). Potentiële kopers zullen dus minder kunnen lenen om hun aankoop te bekostigen, en dus rijst de vraag of er nu ook een einde komt aan de stijgende vastgoedprijzen. Een korte adempauze lijkt onvermijdelijk, maar gezien een stop van de investeringsdrang niet binnen de lijn der verwachting ligt, hoeft ook een plotse daling van de vastgoedprijzen niet te worden verwacht.
Want los van de geo-economische omstandigheden, worden de eisen naar energie-efficiëntie van woningen steeds scherper gesteld. Wie een verouderde woning aanschaft - als bewoner of als investeerder - is voortaan immers verplicht energetisch te gaan renoveren. En in het kielzog van dit streven naar een lagere koolstofuitstoot, en de turbulentie in het oosten, nam ook de prijs van de bouwmaterialen waarmee je dit als bouwheer kan bewerkstelligen almaar toe.
Maak de stap!
Ons advies? Maak de stap! Want wacht je nog langer, dan zal je misschien minder kunnen lenen. Heb je je budget rond, dan lijkt de tijd rijp!
